Xây nhà trên đất không phải đất thổ cư có được không?

1. “Đất thổ cư” theo quy định pháp luật

Hiện nay trong Luật Đất đai 2024 (Điều 9), không có khái niệm “đất thổ cư” riêng biệt. Đây là tên gọi thông tục để chỉ nhóm “đất ở”, gồm:

• Đất ở nông thôn (ONT)
• Đất ở đô thị (OĐT)

2. Phân loại đất theo Luật Đất đai 2024

Căn cứ Điều 9 Luật Đất đai 2024, đất được phân loại như sau:

Nhóm đất nông nghiệp (trồng lúa, cây lâu năm, rừng, thủy sản, chăn nuôi, làm muối, v.v.).
Nhóm đất phi nông nghiệp (đất ở; đất trụ sở cơ quan; đất giao thông, thủy lợi, cấp nước; đất y tế, giáo dục; đất thương mại – dịch vụ; đất khoáng sản; đất tôn giáo – tín ngưỡng; nghĩa trang; mặt nước chuyên dùng; v.v.).
Nhóm đất chưa sử dụng (chưa xác định mục đích).

3. Nguyên tắc sử dụng đất

Theo Điều 5 Luật Đất đai 2024, người sử dụng phải:

1. Dùng đúng mục đích đất được giao hoặc thuê.
2. Sử dụng tiết kiệm, bền vững, bảo vệ môi trường.
3. Tuân thủ thời hạn sử dụng và mọi nghĩa vụ tài chính.
4. Không xâm phạm quyền sử dụng đất liền kề.

Do đó, đất nông nghiệp hay vườn không thể tự ý xây dựng nhà ở nếu chưa chuyển đổi mục đích.

4. Xây nhà trên đất không phải đất thổ cư bị xử phạt thế nào?

Căn cứ Quy định tại Điều 9, điều 10, điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định xử phạt hành vi sử dụng đất không đúng mục đích:

• Tiền phạt từ 2 triệu đến 1 tỷ đồng (tuỳ loại đất và khu vực).
• Biện pháp khắc phục:
• Buộc trả lại trạng thái ban đầu.
• Buộc làm thủ tục chuyển mục đích đất, nộp tiền sử dụng đất.
• Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp thu được.
• Thu hồi đất nếu vi phạm tái diễn (Điều 81 Luật Đất đai 2024).

5. Muốn xây nhà trên đất không phải đất thổ cư cần làm gì?

Để được phép xây dựng, phải chuyển mục đích sử dụng đất sang “đất ở”, cụ thể:

• Khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024:

“Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải có quyết định cho phép của cơ quan có thẩm quyền.”

Thủ tục chung:

1. Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích gồm:
   • Đơn đề nghị chuyển mục đích (theo mẫu).
   • GCNQSDĐ gốc và bản sao.
   • Phương án sử dụng đất; bản vẽ vị trí, ranh giới.
2. Cơ quan tiếp nhận (UBND/VPĐKĐĐ) kiểm tra, xác minh.
3. Thanh toán nghĩa vụ tài chính: tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp GCN.
4. Cấp GCN mới ghi mục đích “đất ở” → được phép xây nhà.

Như vậy, không phải đất ở thì sẽ không được phép xây dựng nhà cho đến khi chuyển được mục đích sang đất ở, phải tuân thủ chặt chẽ quy tình xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng, nộp nghĩa vụ tài chính và chờ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới có thể xây nhà ở.

Bạn vừa đọc bài viết Xây nhà trên đất không phải đất thổ cư có được không? thuộc trang Hỏi đáp đất đai trên website: brl.vn. Hẹn gặp bạn ở những bài viết sau.