TRƯỜNG HỢP THU HỒI ĐẤT DO VI PHẠM PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT ĐAI

Hiện nay, tình trạng sử dụng đất sai mục đích vẫn diễn ra phổ biến, như tự ý chuyển đất nông nghiệp sang đất ở, xây dựng công trình trái phép hoặc sử dụng đất được giao vào hoạt động kinh doanh không phù hợp quy hoạch. Những hành vi này không chỉ gây phá vỡ kế hoạch sử dụng đất, ảnh hưởng môi trường và hạ tầng, mà còn tiềm ẩn rủi ro lớn cho người vi phạm: bị xử phạt hành chính, buộc khôi phục hiện trạng, thậm chí bị thu hồi đất mà không được bồi thường.

Điều 81. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.
2. Người sử dụng đất hủy hoại đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành

vi hủy hoại đất mà tiếp tục vi phạm. 3. Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền.

4. Đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho từ người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà người được giao đất, cho thuê đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này.
5. Đất được Nhà nước giao quản lý mà để bị lấn đất, chiếm đất.
6. Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.
7. Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 tháng liên tục và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính;
8. Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến đô sử dụng đất châm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn: hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lai.
9. Các trường hợp quy định tại các khoản 6, 7 và 8 Điều này không áp dụng đối với trường hợp bất khả kháng.
10. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Quy định nêu trên là hoàn toàn hợp lý và chính xác bởi các trường hợp thu hồi đất ở trên cho thấy rõ, sự vi phạm của người sử dụng đất thực sự đã rõ ràng, đã đầy dù cơ sở và căn cứ cho thấy sự cố tình không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các quy định của pháp luật đất đai từ phía người sử dụng đất và sự vi phạm đó người sử dụng đất đã nhân thức rất rõ, không có bất kỳ sự tác động khách quan nào khác mà tất cả từ ý chí chủ quan của người sử dụng đất. Cùng với đó, các trường hợp sử dụng đất mà nguồn gốc phát sinh quyền sử dụng đất ngay từ ban đầu đã không hợp pháp thì Nhà nước bằng quyền của chủ sở hữu đại diện toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai có quyền thu hồi đất để chấm dứt việc sử dụng đất đó. Điều này cho thấy, sẽ không có vùng cấm cho bất kỳ hành vi vi phạm pháp luật đất đai nào mà Nhà nước bao che hoặc dung túng.

Tuy nhiên, đất đai - quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa vật chất và tinh thần quan trọng đối với mỗi chủ thể sử dụng đất nên việc thu hồi, chấm dứt quyền sử dụng đất không phải là điều dễ dàng chấp nhận đối với họ. Vì vậy, việc thu hồi đất trong trường hợp vi phạm pháp luật đất đai phải hết sức thận trọng và cân nhắc; đặc biệt, cần phải phân loại từng hành vi vi phạm và tìm hiểu rõ nguyên nhân, các yếu tố tác động khách quan và chủ quan nào dẫn tới hành vi vi phạm... để đảm bảo việc thu hồi, chấm dứt quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất có hành vi vi phạm là hoàn toàn chính đáng, có cơ sở và căn cứ pháp lý rõ ràng. Theo đó, Luật Đất đai năm 2024 đã có một số sửa đổi, bổ sung và làm rõ hơn, cụ thể hơn đối với một số hành vi vi phạm mà Nhà nước phải thu hồi đất. Cụ thể:

- Bị lấn đất, chiếm đất;

- Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Quy định nêu trên là hoàn toàn hợp lý và chính xác bởi các trường hợp thu hồi đất ở trên cho thấy rõ, sự vi phạm của người sử dụng đất thực sự đã rõ ràng, đã đầy dù cơ sở và căn cứ cho thấy sự cố tình không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các quy định của pháp luật đất đai từ phía người sử dụng đất và sự vi phạm đó người sử dụng đất đã nhân thức rất rõ, không có bất kỳ sự tác động khách quan nào khác mà tất cả từ ý chí chủ quan của người sử dụng đất. Cùng với đó, các trường hợp sử dụng đất mà nguồn gốc phát sinh quyền sử dụng đất ngay từ ban đầu đã không hợp pháp thì Nhà nước bằng quyền của chủ sở hữu đại diện toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai có quyền thu hồi đất để chấm dứt việc sử dụng đất đó. Điều này cho thấy, sẽ không có vùng cấm cho bất kỳ hành vi vi phạm pháp luật đất đai nào mà Nhà nước bao che hoặc dung túng.

Tuy nhiên, đất đai - quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa vật chất và tinh thần quan trọng đối với mỗi chủ thể sử dụng đất nên việc thu hồi, chấm dứt quyền sử dụng đất không phải là điều dễ dàng chấp nhận đối với họ. Vì vậy, việc thu hồi đất trong trường hợp vi phạm pháp luật đất đai phải hết sức thận trọng và cân nhắc; đặc biệt, cần phải phân loại từng hành vi vi phạm và tìm hiểu rõ nguyên nhân, các yếu tố tác động khách quan và chủ quan nào dẫn tới hành vi vi phạm... để đảm bảo việc thu hồi, chấm dứt quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất có hành vi vi phạm là hoàn toàn chính đáng, có cơ sở và căn cứ pháp lý rõ ràng. Theo đó, Luật Đất đai năm 2024 đã có một số sửa đổi, bổ sung và làm rõ hơn, cụ thể hơn đối với một số hành vi vi phạm mà Nhà nước phải latt aup odo ond thu hồi đất. Cụ thể:

Thứ nhất, đối với hành vi không thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước trong quá trình sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2024 quy định: "Người sử dụng đất không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà đã bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cưỡng chế thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về quản lý thuế nhưng không chấp hành". Đây là điểm mới được sửa đổi, bổ sung tại Điều 81 Luật Đất đai năm 2024 nhằm khắc phục hạn chế tại điểm g khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 khi chỉ quy định nếu người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành. Với quy định cụ thể trên đây cho thấy, cơ sở để Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khi không thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước được quy định chi tiết, chặt chẽ hơn; đảm bảo sự thống nhất trong quá trình áp dụng trên thực tế.

Thứ hai, đối với người sử dụng đất nông nghiệp có sự vi pham đến mức Nhà nước phải chấm dứt quyền sử dụng đất được Luật Đất đai năm 2024 sửa đôi hợp lý hơn như sau: Đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản không được sử dụng trong thời gian 12 tháng liên tục, đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời gian 18 tháng liên tục, đất trồng rừng không được sử dụng trong thời gian 24 chính mà không đưa đất vào sử theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính. Như vậy, so điểm h khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013, trường hợp này đã bổ sung điều kiện để thu hồi đất đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng liên tục đó là “đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không đưa đất vào sử dụng theo thời hạn ghi trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính”. Quy định trên có thể hiểu, sau khi hết thời hạn liên tục không đưa đất vào sử dụng sẽ là căn cứ để xử phạt hành chính; sau đó trong quyết định xử phạt sẽ có quy định về thời hạn được gia hạn sử dụng, nếu hết thời hạn mà không đưa vào sử dụng sẽ bị thu hồi và trong thời gian này yêu cầu sử dụng liên tục hay không liên tục sẽ phụ thuộc vào quyết định xử phạt. Vậy vấn đề đặt ra, thời hạn gia hạn cho người sử dụng đất tiếp tục sử dụng là bao lâu để tạo ra giới hạn cho cơ quan có thẩm quyền quyết định, tránh tình trạng lãng phí đất đai trong thời gian dài.

Thứ ba, đối với các trường hợp chuyển mục đích hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có sự vi phạm đến mức Nhà nước phải chấm dứt quyền sử dụng đất của các chủ thể được sửa đổi khá cụ thể, chi tiết và hợp lý hơn rất nhiều so với trước đây, đảm bảo cho quá trình thực hiện trên thực tế được thuận lợi hơn. Cụ thể, khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai năm 2024 quy định: “Đất được Nhà nước giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng và phải nộp bổ sung cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian được gia hạn; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại". Thời điểm để tính gia hạn không quá 24

tháng đối với trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất được quy định tại khoản 2 Điều 31 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, theo đó:

- Trường hợp dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục kể từ khi nhân bàn giao đất trên thực địa thì cho phép chủ đầu tư được gia hạn sử dụng đất không quá 24 tháng tính từ ngày bắt đầu của tháng thứ 13 kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa;

- Trường hợp dự án đầu tư chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất 24 tháng được tính từ ngày bắt đầu của tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng. Trường hợp dự án được giao đất, cho thuê đất theo tiến độ thì việc gia hạn sử dụng đất không quá 24 tháng được áp dụng đối với từng phần diện tích đất đó; thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất không quá 24 tháng được tính từ ngày bắt đầu của tháng thứ 25 kể từ thời điểm phải kết thúc việc đầu tư xây dựng trên phần diện tích đất đó;

- Trường hợp đến thời điểm kiểm tra, thanh tra mới xác định hành vi không sử dụng đất đã quá 12 tháng liên tục hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng thì thời điểm để tính gia hạn sử dụng đất không quá 24 tháng được tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định gia hạn. Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền được ban hành trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được báo cáo kết quả kiểm tra hoặc kết luận thanh tra nếu người sử dụng đất có văn bản đề nghị. Quyết định gia hạn tiến độ sử dụng đất phải xác định rõ diện tích của dự án không đưa đất vào sử dụng, diện tích chậm đưa đất vào sử dụng và được chuyển đến cơ quan thuế để thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thời gian được gia hạn;

- Người sử dụng đất không sử dụng đất đã quá 12 tháng hoặc đã chậm tiến độ sử dụng đất quá 24 tháng có nhu cầu gia hạn tiến độ đưa đất vào sử dụng phải có văn bản đề nghị gửi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất xem xét quyết định gia hạn. Trường hợp sau 15 ngày kể từ ngày cơ quan nhà nước có văn bản xác định hành vi vi phạm mà người sử dụng đất không có văn bản đề nghị được gia hạn thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định thu hồi đất theo quy định; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức rà soát, xử lý và công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh các dự án đầu tư không đưa đất vào sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư; các dự án được gia hạn; các dự án chậm tiến độ sử dụng đất vì lý do bất khả kháng; cung cấp thông tin để công khai trên cổng thông tin điện tử của Bộ Nông nghiệp và Môi trường hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai thuộc Bộ Nông nghiệp và Môi trường. Như vậy, quy định trên đã xác định rõ ràng, cụ thể, chi tiết về thời hạn để Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của nhà đầu tư; điều này đảm bảo sự thống nhất, thuận lợi và tránh sự lung túng trong quá trình áp dụng. Đồng thời với thười hạn được quy định rõ ràng như trên cũng sẽ giúp nhà đầu tư biết để có kế hoạch triển khai, đưa đất vào khai thác, sử dụng nếu không muốn phải chịu các trách nhiệm pháp lý trước Nhà nước.

Một vấn đề cần lưu ý là, đối với việc thu hồi đất thể hiện nhiều nội dung sửa đổi và quy định mới trong ba trường hợp nêu trên sẽ không áp dụng đối với trường hợp bất khả kháng mà ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất, bao gồm: Thiên tai, thảm họa môi trường; hỏa hoạn, dịch bệnh; chiến tranh, tình trạng khẩn cấp về quốc phòng, an ninh; các trường hợp khác theo quy định của pháp luật về tình trạng khẩn cấp; trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, kê biên, phong tỏa quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật mà sau đó người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất; quyết định hành chính, hành vi hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là trở ngại khách quan, không do lỗi của người sử dụng đất, tác động trực tiếp đến việc sử dụng đất; và các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề xuất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ trưởng bộ quản lý chuyên ngành.

Từ quy định trên tại Điều 81 Luật Đất đai năm 2024 cho thấy, Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai được sử dụng như một biện pháp chế tài áp dụng nhằm xử lý các chủ thể có hành vi vi phạm pháp luật đất đai, bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, đảm bảo khả năng khai thác đất đai một cách có hiệu quả và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Trường hợp cần tư vấn cụ thể xin liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời:

Công ty Luật TNHH Bright Legal - Khách hàng là trọng tâm

Trụ sở chính:

Địa chỉ: Lô 128 Sunrise K, The Manor Central Park, đường Nguyễn Xiển, phường Thanh Liệt, thành phố Hà Nội

Điện thoại: 0866.625.968 - 0866.375.617

Hotline: 0913.899.635 - 0906.219.525

Email: [email protected]

Chi nhánh An Giang:

Địa chỉ: Phòng 2A, số 254 Nguyễn Trung Trực, đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang

Điện thoại: 0775.921.888

Email: [email protected]

Chi nhánh Hà Tĩnh:

Địa chỉ: Số 03 Lý Nhật Quang, xã Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh

Điện thoại: 0906.219.525 - 0963.331.555