TÁCH THỬA, HỢP THỬA VÀ CẤP LẠI GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: PHÂN TÍCH PHÁP LÝ VÀ LƯU Ý THỰC TIỄN NĂM 2025

Tách thửa, hợp thửa và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là các thủ tục phổ biến nhưng tiềm ẩn không ít rủi ro pháp lý nếu không nắm rõ quy định pháp luật hiện hành. Dưới đây là những nội dung cập nhật và phân tích pháp lý chuyên sâu mà người sử dụng đất cần lưu ý trước khi thực hiện.

1. Diện tích tối thiểu khi tách thửa: Quy định phân cấp cho từng địa phương

Theo Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh được quyền quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất. Do đó, quy định này không áp dụng thống nhất trên toàn quốc. Một số ví dụ cụ thể:

1. Hồ Chí Minh: Theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, diện tích tối thiểu tách thửa tại khu vực đô thị là 36m² (và phải có chiều rộng mặt tiền ≥ 3m), khu vực nông thôn dao động từ 50m² đến 80m² tùy theo điều kiện hạ tầng.

Hà Nội: Theo Quyết định 20/2017/QĐ-UBND, đối với đất ở tại đô thị, diện tích tối thiểu sau tách là 30m² và chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên.

Lưu ý: Một số địa phương đang dự thảo hoặc điều chỉnh quy định diện tích tối thiểu (như Đồng Nai, Bình Dương, Bình Thuận…), đặc biệt trong bối cảnh siết chặt phân lô bán nền. Do đó, việc tham khảo trực tiếp quy định địa phương là điều bắt buộc trước khi lập hồ sơ tách thửa.

2. Có được tách thửa đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, tặng cho, tách thửa, góp vốn khi đã có Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, Điểm b Khoản 5 Điều 3 Nghị định 148/2020/NĐ-CP cho phép trường hợp tách thửa đồng thời với cấp Giấy chứng nhận lần đầu, nếu:

Có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai;

Đáp ứng điều kiện về quy hoạch, diện tích tối thiểu;

Không thuộc khu vực cấm tách thửa.

Như vậy, việc tách thửa với đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có thể thực hiện, nhưng cần lập thủ tục song song: cấp sổ và tách thửa. Thực tiễn, việc này phụ thuộc nhiều vào hướng dẫn của từng địa phương và thường phải thông qua văn bản hướng dẫn riêng của Sở Tài nguyên & Môi trường.

3. Hồ sơ, thủ tục và thời gian giải quyết theo quy định mới nhất

Theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, hồ sơ tách hoặc hợp thửa bao gồm:

Đơn đề nghị tách/hợp thửa theo Mẫu 11/ĐK.

Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bản vẽ địa chính thửa đất mới (nếu có).

Giấy tờ nhân thân của người sử dụng đất.

Cơ quan giải quyết: Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện (hoặc Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ).

Thời hạn giải quyết: Không quá 20 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính thời gian người dân bổ sung hồ sơ hoặc nghĩa vụ tài chính (nếu có).

4. Chuyển nhượng sau tách thửa: Những lưu ý về pháp lý và nghĩa vụ tài chính

Sau khi tách thửa, bên sử dụng đất có thể thực hiện các giao dịch chuyển nhượng hoặc tặng cho. Tuy nhiên, cần lưu ý:

Hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã/phường (trừ trường hợp tổ chức trong khu công nghiệp)

Nghĩa vụ tài chính gồm

Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng.

Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng.

Đăng ký sang tên: Sau khi công chứng hợp đồng, cần nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để cập nhật tên người nhận chuyển nhượng trên Giấy chứng nhận mới.

5. Vai trò của luật sư trong giao dịch tách thửa và chuyển nhượng đất

Thủ tục đất đai có tính kỹ thuật và thường xuyên thay đổi theo hướng dẫn địa phương. Một sai sót nhỏ có thể dẫn đến hồ sơ bị trả lại, đình chỉ giao dịch, hoặc phát sinh tranh chấp dân sự.

Luật sư đất đai có thể hỗ trợ:

Thẩm định điều kiện pháp lý tách thửa, tránh bị từ chối hồ sơ.

Tư vấn, soạn thảo và công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan Nhà nước, xử lý tình huống phát sinh.

Việc tách thửa, hợp thửa và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ là một thủ tục hành chính đơn thuần mà liên quan đến quyền tài sản rất lớn và lâu dài. Người dân và doanh nghiệp cần trang bị đầy đủ kiến thức pháp lý hoặc tìm đến dịch vụ pháp lý chuyên nghiệp để đảm bảo tiến độ và an toàn quyền lợi.

Nếu bạn đang gặp vướng mắc trong quá trình tách thửa hoặc cần tư vấn giao dịch đất đai, đừng ngần ngại liên hệ Luật sư của chúng tôi để được hỗ trợ nhanh chóng và đúng pháp luật.