TÍNH PHÁP LÝ CỦA VI BẰNG TẶNG CHO, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, MUA BÁN TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1. Vi bằng có làm phát sinh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không? Hậu quả pháp lý của việc chỉ lập vi bằng trong các giao dịch này là gì? Dưới đây, công ty Luật TNHH Bright Legal sẽ phân tích các quy định của pháp luật để khách hàng nghiên cứu, có biện pháp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi tham gia các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
2. Khái niệm và giá trị pháp lý của Vi bằng

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ (Khoản 3 Điều 2).

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 (nay là khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024) quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp Hợp đồng đó được giao kết với một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Đồng thời theo Khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thì “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực và các văn bản hành chính khác”.

Như vậy, Vi bằng không làm phát sinh, thay thế, hay xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản, mà chỉ ghi nhận việc xảy ra hành vi thực tế, chẳng hạn: ký hợp đồng, giao tiền, bàn giao đất,... Vi bằng không thể được sử dụng làm căn cứ hợp pháp thay thế Hợp đồng công chứng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo khoản 6 Điều 12 Luật đất đai 2013 (nay là khoản 6 Điều 11 Luật đất đai 2024) quy định về hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai: Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP  cũng quy định rõ: không được lập vi bằng để “xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cần phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực để đảm bảo hiệu lực pháp lý. Việc lập Vi bằng để ghi nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng quy định của pháp luật đất đai và vi phạm điều cấm của pháp luật. Đồng thời, hành vi “lập vi bằng ghi nhận sự kiến, hành vi để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật” cũng được quy đinh là những hành vi mà thừa phát lại không được làm.

Hậu quả pháp lý mà người nhận chuyển nhượng có thể phải đối mặt là: Người “bán” vẫn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và có thể tiếp tục chuyển nhượng cho người khác, thế chấp với ngân hàng. Khi xảy ra tranh chấp, Vi bằng ghi nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử đụng đất có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, không đáp ứng điều kiện về hình thức và điều kiện chuyển nhượng. Người “mua” có thể sẽ mất cả đất lẫn tiền do người bán sau khi chuyển nhượng xong thì không thể liên lạc hoặc không có tài sản để hoàn trả lại người mua.

2. Khuyến nghị đối với khách hàng

Một số khuyến nghị đối với khách hàng khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

+ Tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý của đất, tài sản gắn liền với đất (nhà ở, căn hộ chung cư…) để tránh những rủi ro không đáng có.

+ Nên thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch được pháp luật công nhận như hợp đồng có công chứng, chứng thực và thực hiện thủ tục đăng ký sang tên theo quy định.

+ Không nên sử dụng vi bằng như một hình thức thay thế hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho có công chứng. Chỉ nên sử dụng vi bằng để ghi nhận hành vi giao nhận tiền, ban giao đất, xác nhận hiện trạng nhưng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng.

Trên đây là một số nội dung tư vấn vấn về hậu quả pháp lý của Vi bằng trong giao dịch tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, quý khách hàng có thể liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ.

Vân Anh.brl

Bạn vừa đọc bài viết TÍNH PHÁP LÝ CỦA VI BẰNG TẶNG CHO, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, MUA BÁN TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT thuộc trang Hành chính trên website: brl.vn. Hẹn gặp bạn ở những bài viết sau.