TÍNH PHÁP LÝ CỦA VI BẰNG TẶNG CHO, CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, MUA BÁN TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

Trang chủ Hành chính

18/06/2025

Chia sẻ :

Trong những năm gần đây, việc lập Vi bằng của Thừa phát lại ngày càng được các bên tham gia giao dịch dân sự sử dụng trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán tài sản gắn liền với đất (nhà ở, chung cư mini) như một bảo đảm cho giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất khi chưa đủ điề kiện pháp lý để công chứng. Tuy nhiên, không phải ai cũng nhận thức đầy đủ được rủi ro pháp lý khi thực hiện các giao dịch này. Việc sử dụng vi bằng với mục đích thay thế hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho nhà, đất có công chứng, chứng thực đã dẫn đến nhiều tranh chấp pháp lý phức tạp, gây nhầm lẫn cho người dân và ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai.

Hành chính

18/06/2025

Chia sẻ :

Vi bằng có làm phát sinh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất không? Hậu quả pháp lý của việc chỉ lập vi bằng trong các giao dịch này là gì? Dưới đây, công ty Luật TNHH Bright Legal sẽ phân tích các quy định của pháp luật để khách hàng nghiên cứu, có biện pháp bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình khi tham gia các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Khái niệm và giá trị pháp lý của Vi bằng

Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ (Khoản 3 Điều 2).

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 (nay là khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024) quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp Hợp đồng đó được giao kết với một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Đồng thời theo Khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 của Chính phủ quy định về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại thì “Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực và các văn bản hành chính khác”.

Như vậy, Vi bằng không làm phát sinh, thay thế, hay xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản, mà chỉ ghi nhận việc xảy ra hành vi thực tế, chẳng hạn: ký hợp đồng, giao tiền, bàn giao đất,... Vi bằng không thể được sử dụng làm căn cứ hợp pháp thay thế Hợp đồng công chứng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo khoản 6 Điều 12 Luật đất đai 2013 (nay là khoản 6 Điều 11 Luật đất đai 2024) quy định về hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai: Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 37 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP cũng quy định rõ: không được lập vi bằng để “xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cần phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực để đảm bảo hiệu lực pháp lý. Việc lập Vi bằng để ghi nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là không đúng quy định của pháp luật đất đai và vi phạm điều cấm của pháp luật. Đồng thời, hành vi “lập vi bằng ghi nhận sự kiến, hành vi để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản mà không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật” cũng được quy đinh là những hành vi mà thừa phát lại không được làm.

Hậu quả pháp lý mà người nhận chuyển nhượng có thể phải đối mặt là: Người “bán” vẫn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và có thể tiếp tục chuyển nhượng cho người khác, thế chấp với ngân hàng. Khi xảy ra tranh chấp, Vi bằng ghi nhận giao dịch chuyển nhượng quyền sử đụng đất có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, không đáp ứng điều kiện về hình thức và điều kiện chuyển nhượng. Người “mua” có thể sẽ mất cả đất lẫn tiền do người bán sau khi chuyển nhượng xong thì không thể liên lạc hoặc không có tài sản để hoàn trả lại người mua.

Khuyến nghị đối với khách hàng

Một số khuyến nghị đối với khách hàng khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

+ Tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý của đất, tài sản gắn liền với đất (nhà ở, căn hộ chung cư…) để tránh những rủi ro không đáng có.

+ Nên thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch được pháp luật công nhận như hợp đồng có công chứng, chứng thực và thực hiện thủ tục đăng ký sang tên theo quy định.

+ Không nên sử dụng vi bằng như một hình thức thay thế hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho có công chứng. Chỉ nên sử dụng vi bằng để ghi nhận hành vi giao nhận tiền, ban giao đất, xác nhận hiện trạng nhưng không thay thế hợp đồng chuyển nhượng.

Trên đây là một số nội dung tư vấn vấn về hậu quả pháp lý của Vi bằng trong giao dịch tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nếu có bất kỳ thắc mắc nào, quý khách hàng có thể liên hệ với chúng tôi để được tư vấn và hỗ trợ.

Vân Anh.brl

Chia sẻ :

Xem thêm

THÀNH LẬP TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP TỈNH, TÒA ÁN NHÂN DÂN KHU VỰC VÀ GIAO THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT CÁC VỤ VIỆC PHÁ SẢN, TRỌNG TÀI, ĐĂNG KÝ PHÁN QUYẾT TRỌNG TÀI, VỤ VIỆC DÂN SỰ, KINH DOANH THƯƠNG MẠI, VỤ ÁN HÀNH CHÍNH VỀ SỞ HỮU TRÍ TUỆ, CHUYỂN GIAO CÔNG NGHỆ,

Hành chính 🞄 01/07/2025

Ngày 27/6/2025, Uỷ ban thường vụ Quốc hội ban hành Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15 về việc thành lập Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân khu vực; quy định phạm vi thẩm quyền theo lãnh tổ của Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân khu vực.

Hành chính 🞄 01/07/2025

QUYỀN THU THẬP CHỨNG CỨ CỦA LUẬT SƯ TRONG TỐ TỤNG HÌNH SỰ – THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT NHẰM ĐÁP ỨNG YÊU CẦU CẢI CÁCH TƯ PHÁP

Luật sư tranh tụng 🞄 27/06/2025

Quyền thu thập chứng cứ là công cụ quan trọng giúp luật sư bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bị can, bị cáo và các đương sự trong tố tụng hình sự. Tuy nhiên, trên thực tế, quyền này vẫn còn bị hạn chế bởi quy định pháp luật chưa đồng bộ và cách hiểu chưa thống nhất giữa các cơ quan tiến hành tố tụng. Trong bối cảnh cải cách tư pháp, việc hoàn thiện pháp luật để đảm bảo quyền thu thập chứng cứ cho luật sư là yêu cầu cấp thiết, góp phần nâng cao tính tranh tụng và bảo đảm công lý trong hoạt động tố tụng hình sự.

QUYỀN THU THẬP CHỨNG CỨ CỦA LUẬT SƯ TRONG TỐ TỤNG HÌNH SỰ – THỰC TRẠNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT NHẰM ĐÁP ỨNG YÊU CẦU CẢI CÁCH TƯ PHÁP

Luật sư tranh tụng 🞄 27/06/2025

Nhiệm vụ, thẩm quyền của Tòa án nhân dân tối cao từ 01/7/2025 sau sắp xếp đơn vị hành chính?

Hành chính 🞄 24/07/2025

Ngày 1 tháng 7 năm 2025, cùng với việc tổ chức lại sắp xếp các đơn vị hành chính và thành lập hàng loạt Tòa án nhân dân khu vực, Tòa án nhân dân tối cao chính thức tiếp nhận thêm nhiệm vụ và thẩm quyền mới theo Nghị quyết 01/2025/NQ‑HĐTP do Hội đồng Thẩm phán ban hành. Theo đó, từ ngày này trở đi, TANDTC sẽ đảm trách việc xem xét giám đốc thẩm, tái thẩm các bản án, quyết định của các cấp tòa; thực hiện giải quyết tố cáo và khiếu nại nội bộ liên quan đến thẩm phán, chánh án các cấp; đồng thời giải quyết bồi thường Nhà nước theo quy định mới được Quốc hội thông qua.Việc mở rộng chức năng này không chỉ thể hiện sự tinh gọn bộ máy, mà còn khẳng định vị thế quan trọng của Tòa án nhân dân tối cao trong hệ thống tư pháp sau khi hoàn thiện toàn diện công tác sắp xếp hành chính cấp tỉnh, huyện từ ngày 1/7/2025.

Nhiệm vụ, thẩm quyền của Tòa án nhân dân tối cao từ 01/7/2025 sau sắp xếp đơn vị hành chính?

Hành chính 🞄 24/07/2025

Người phải thi hành án chỉ có một ngôi nhà đang ở là tài sản thì có phải kê biên để thi hành án không?

Hành chính 🞄 24/07/2025

Trong thi hành án dân sự, việc kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án là biện pháp bắt buộc nhằm bảo đảm nghĩa vụ thi hành theo bản án, quyết định của Tòa án. Tuy nhiên, trên thực tế có nhiều trường hợp người phải thi hành án chỉ sở hữu duy nhất một ngôi nhà là nơi đang sinh sống cùng gia đình. Điều này đặt ra câu hỏi pháp lý quan trọng: Liệu ngôi nhà duy nhất đó có bị kê biên để thi hành án hay không? Câu trả lời không chỉ phụ thuộc vào quyền sở hữu tài sản mà còn liên quan đến chính sách nhân đạo, bảo đảm quyền có chỗ ở tối thiểu cho công dân theo Hiến pháp và pháp luật hiện hành. Bài viết sẽ làm rõ các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng liên quan đến vấn đề này.

Người phải thi hành án chỉ có một ngôi nhà đang ở là tài sản thì có phải kê biên để thi hành án không?

Hành chính 🞄 24/07/2025

Cục Quản lý Thi hành án dân sự chính thức đi vào hoạt động từ ngày nào? Vị trí và chức năng của Cục Quản lý Thi hành án dân sự là gì?

Dân sự 🞄 24/07/2025

Ngày 1 tháng 7 năm 2025 ghi dấu mốc quan trọng trong hệ thống thi hành án dân sự tại Việt Nam khi Cục Quản lý Thi hành án dân sự chính thức đi vào hoạt động—thay thế mô hình Tổng cục Thi hành án dân sự, theo Quyết định 1898/QĐ‑BTP do Bộ trưởng Bộ Tư pháp ký ngày 25/6/2025Cục đặt tại Hà Nội, trực thuộc Bộ Tư pháp, sở hữu tư cách pháp nhân, con dấu Quốc huy và tài khoản riêng tại Kho bạc Nhà nước với vai trò là cơ quan chuyên trách, Cục có nhiệm vụ tham mưu, giúp Bộ trưởng quản lý nhà nước và điều phối tổ chức thi hành pháp luật về thi hành án dân sự, thi hành án hành chính và hoạt động thừa phát lại; đồng thời thực hiện các chức năng về đào tạo, hướng dẫn nghiệp vụ, kiểm tra, giám sát và đề xuất hoàn thiện chính sách

Cục Quản lý Thi hành án dân sự chính thức đi vào hoạt động từ ngày nào? Vị trí và chức năng của Cục Quản lý Thi hành án dân sự là gì?

Dân sự 🞄 24/07/2025

Hoãn phiên tòa phúc thẩm tối đa được bao lâu? Sau hoãn phiên tòa phúc thẩm thì xét xử tiếp tục hay xét xử lại từ đầu?

Hành chính 🞄 18/07/2025

Trong quá trình giải quyết vụ án theo thủ tục phúc thẩm, việc hoãn phiên tòa là tình huống thường xảy ra vì nhiều lý do khách quan hoặc theo yêu cầu của đương sự. Tuy nhiên, thời gian hoãn tối đa là bao lâu, và sau khi hoãn thì phiên tòa được tiếp tục hay phải xét xử lại từ đầu là những vấn đề cần được hiểu đúng để bảo đảm quyền lợi của các bên, cũng như tuân thủ quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự và hình sự hiện hành.

Hoãn phiên tòa phúc thẩm tối đa được bao lâu? Sau hoãn phiên tòa phúc thẩm thì xét xử tiếp tục hay xét xử lại từ đầu?

Hành chính 🞄 18/07/2025