Được công nhận quyền sử dụng đất theo Bản án đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án nhưng người dân vẫn không làm được thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do đâu???

Trong nhiều vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho vô hiệu và đã xác định bên nào có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do người nhận chuyển nhượng trước đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN), nên người có quyền lợi hợp pháp muốn làm lại GCN lại gặp khó khăn - chỉ vì bản án không tuyên hủy Giấy chứng nhận đã cấp mà chỉ xác định chủ thể có quyền sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý đất đai.

Từ đây nảy sinh ra 2 vấn đề: Một là Văn phòng đăng ký đất đai từ chối giải quyết vì cho rằng chưa có bản án tuyên hủy GCN trước và không có quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án nên sẽ không cấp được GCN mới. Hai là Cơ quan thi hành án không có quyết định tổ chức thi hành án vì cho rằng bản án không có nội dung phải thi hành. Hậu quả đó là người dân có bản án thắng kiện trong tay nhưng vẫn không thể làm được sổ đỏ.

Vì sao Tòa án không tuyên hủy/thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp?

Căn cứ Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự quy định khi giải quyết các vụ việc dân sự, mà trong vụ việc đó có quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự và nội dung của quyết định đó liên quan đến vụ việc Tòa án giải quyết thì Tòa án phải hủy quyết định đó để khôi phục quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự.

Thêm vào đó tại mục 1 Phần I của Công văn số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/9/2016 của Tòa án nhân dân tối cao về giải đáp nghiệp vụ đã hướng dẫn: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính...” cá biệt.

Như vậy theo 2 quy định trên thì khi giải quyết tranh cấp về quyền sử dụng đất mà trong đó có việc cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang tranh chấp không đúng, gây thiệt hại đến quyền lợi của đương sự thì Tòa án phải đưa cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan và xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.

Tuy nhiên, tại khoản 4 Điều 152 Luật đất đai 2024 quy định “Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận... không thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp... nếu người được cấp đã thực hiện chuyển quyền theo quy định của pháp luật. Việc xử lý thiệt hại do cấp Giấy chứng nhận... thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án.”. Tại Điểm c Điều 223 Luật Đất đai 2024  Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; thủ tục đính chính, thu hồi, hủy giấy chứng nhận đã cấp do chính phủ quy định. Tại Phần VI Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì xác nhận nội dung biến động vào giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra theo hướng dẫn tại công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của TANDTC thì “ Khi giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà hợp đồng đó bị vô hiệu nhưng người nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được xác nhận nội dung biến động thì không đưa cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy tham gia tố tụng và không cần tuyên hủy giấy chứng nhận đã cấp cho người nhận chuyển nhượng. Tòa án tuyên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu thì Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên môi trường căn cứ vào bản án, quyết định của Tòa án để giải quyết biến động hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phù hợp với kết quả giải quyết của Tòa án”.

Như vậy theo quy định của Luật đất đai 2024, Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ và hướng dẫn tại công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của TANDTC thì Tòa án không cần và cũng không bắt buộc phải tuyên hủy GCN.

Vì sao cơ quan thi hành án lại không ban hành quyết định thi hành án dựa vào bản án đã tuyên của tòa?

Việc Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và người có quyền sử dụng đất có nghĩa vụ liên hệ văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết biến động hoặc cấp lại GCN , đây là một bản án đã có hiệu lực pháp luật. Việc ra Quyết định thi hành án theo yêu cầu mà bản án, quyết định của Tòa án trong tình huống này lại không xác định cụ thể người phải thi hành án và nghĩa vụ thi hành án. Cụ thể: theo quy định tại điểm a, Khoản 5, Điều 31 Luật Thi hành án dân sự quy định:

“Người yêu cầu không có quyền yêu cầu thi hành án hoặc nội dung yêu cầu không liên quan đến nội dung của bản án, quyết định; bản án, quyết định không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các đương sự theo quy định của Luật này”.
Để hướng dẫn rõ nội dung này, thì tại Khoản 4, Điều 7 Nghị định số: 33/2020/NĐ-CP ngày 17/3/2020 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự, có hiệu lực kể từ ngày 01/5/2020 quy định:
 “4. Cơ quan thi hành án dân sự từ chối yêu cầu thi hành án đối với bản án, quyết định không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các đương sự theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 31 Luật Thi hành án dân sự trong trường hợp bản án, quyết định không xác định rõ khoản phải thi hành hoặc không xác định rõ người phải thi hành án, trừ các trường hợp:
a) Giao quyền sở hữu, sử dụng, quản lý tài sản mà tại thời điểm yêu cầu thi hành án, người được thi hành án không được trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản;

1. b) Giao quyền nuôi dưỡng người chưa thành niên mà tại thời điểm yêu cầu thi hành án, người được thi hành án không được trực tiếp nuôi dưỡng;
2. c) Giao quyền thăm nom, chăm sóc người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người không có khả năng lao động cho người được thi hành án không trực tiếp nuôi dưỡng.”

Như vậy, điều luật đã khẳng định Cơ quan thi hành án không được từ chối nhận đơn yêu cầu thi hành án chỉ trong 03 trường hợp nêu trên, mặc dù bản án, quyết định của Tòa án không xác định rõ khoản phải thi hành hoặc không xác định rõ người phải thi hành án. Còn với trường hợp này, bản án tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và yêu cầu người có quyền sử dụng đất liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết biến động hoặc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – không làm phát sinh nghĩa vụ cụ thể của người phải thi hành án, cũng như không xác định khoản phải thi hành rõ ràng. Do đó, không thuộc 03 trường hợp ngoại lệ mà pháp luật cho phép cơ quan thi hành án dân sự được tiếp nhận và ra quyết định thi hành.

Khó khăn khi người dân yêu cầu cấp lại GCN trong thực tế

Mặc dù quy định pháp luật đã rõ ràng, nhưng trên thực tế, nhiều Văn phòng đăng ký đất đai vẫn từ chối giải quyết vì một số lý do sau: Bản án không có tuyên hủy giấy chứng nhận, không có quyết định thi hành án đi kèm hay không có nội dung trả lại đất rõ ràng dù bản án tuyên giao dịch vô hiệu.

Trong khi đó, căn cứ II.2, Mục B, phần V, Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP:

Trường hợp nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai hoặc bản án, quyết định của Tòa án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài thương mại Việt Nam về giải quyết tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai thì nộp một trong các văn bản sau:

1. c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định về thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

Theo đó đối với trường hợp nhận quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của tòa án, quyết định về thi hành án đã được thi hành thì chỉ cần nộp một trong các văn bản sau: Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân hoặc quyết định về thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành thì có thể thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất.

Giải pháp: Người dân cần làm gì để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Trong trường hợp Tòa án đã tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nhưng không tuyên hủy Giấy chứng nhận đã cấp, không có quyết định tổ chức thi hành án, người dân vẫn có thể thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Thứ nhất, người dân cần chuẩn bị hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai địa bàn tỉnh nơi có đất. Hồ sơ bao gồm:
– Đơn đăng ký biến động đất đai;

– Bản án hoặc quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật;

– Các giấy tờ nhân thân, giấy tờ liên quan đến nguồn gốc quyền sử dụng đất (nếu có).

Thứ hai, trong hồ sơ và khi làm việc với cơ quan có thẩm quyền, người dân cần viện dẫn rõ các căn cứ pháp lý sau:

– Khoản 4 Điều 152 Luật Đất đai 2024 quy định về việc không thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

- Điểm c Điều 223 Luật Đất đai 2024 về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Mục II.2, Phần B, Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định cụ thể thành phần hồ sơ và trình tự thủ tục khi thực hiện quyền theo bản án, quyết định của Tòa án;
- Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao, khẳng định không cần thiết phải tuyên hủy GCN và chỉ căn cứ vào bản án, quyết định có hiệu lực của Tòa án để tiến hành thủ tục cấp GCN

- Điểm a, Khoản 5, Điều 31 Luật Thi hành án dân sự và Khoản 4, Điều 7 Nghị định số: 33/2020/NĐ-CP ngày 17/3/2020 của Chính Phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thi hành án dân sự, có hiệu lực kể từ ngày 01/5/2020, thể hiện việc cơ quan thi hành án sẽ không ra quyết định thi hành án trong trường hợp này.

Thứ ba, trong trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai từ chối tiếp nhận hoặc giải quyết hồ sơ với lý do "Tòa án không tuyên hủy GCN hoặc không có quyết định của thi hành án", người dân có quyền bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình bằng cách:

– Khiếu nại hành vi hành chính hoặc quyết định hành chính theo quy định tại Điều 237 Luật Đất đai 2024;

– Hoặc, nếu việc khiếu nại không được giải quyết hoặc bị bác bỏ trái luật, người dân có thể khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, yêu cầu buộc Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc đăng ký biến động hoặc cấp lại GCN theo đúng nội dung bản án đã tuyên.

Dù Tòa án không tuyên hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan thi hành án không đưa ra quyết định tổ chức thi hành án, nhưng người dân vẫn có quyền được cấp lại GCN mới nếu bản án đã tuyên rõ hợp đồng chuyển nhượng trước đó vô hiệu và xác định chủ thể có quyền sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý đất đai.  Việc chậm trễ, né tránh hoặc đùn đẩy trách nhiệm của cơ quan đăng ký đất đai là trái quy định pháp luật hiện hành.

Trường hợp cần tư vấn cụ thể xin liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời:

Công ty Luật TNHH Bright Legal - Khách hàng là trọng tâm

Trụ sở chính:

Địa chỉ: Lô 128 Sunrise K, The Manor Central Park, đường Nguyễn Xiển, phường Thanh Liệt, thành phố Hà Nội

Điện thoại: 0866.625.968 - 0866.375.617

Hotline: 0913.899.635 - 0906.219.525

Email: [email protected]

Chi nhánh An Giang:

Địa chỉ: Phòng 2A, số 254 Nguyễn Trung Trực, đặc khu Phú Quốc, tỉnh An Giang

Điện thoại: 0775.921.888

Email: [email protected]

Chi nhánh Hà Tĩnh:

Địa chỉ: Số 03 Lý Nhật Quang, xã Thạch Hà, tỉnh Hà Tĩnh

Điện thoại: 0906.219.525 - 0963.331.555