ĐIỀU KIỆN, TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SANG ĐẤT THỔ CƯ.

1. Cơ sở pháp lý

Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025).

Nghị định 102/2024/NĐ‑CP

Quyết định số 629/QĐ-BNNMT ngày 03/4/2025 của Bộ nông nghiệp và Môi trường.

2. Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất

Để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện cơ bản sau đây:

Quy hoạch sử dụng đất: Thửa đất xin chuyển đổi phải nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được phê duyệt. Đây là điều kiện tiên quyết, bởi Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi mục đích đối với những khu vực được xác định phục vụ nhu cầu đất ở trong tương lai. Nếu đất nằm ngoài quy hoạch hoặc quy hoạch dành cho loại đất khác (ví dụ đất nông nghiệp lâu dài, đất công trình công cộng...) thì sẽ không được chấp thuận.

Diện tích đất: Việc chuyển đổi chỉ được thực hiện khi thửa đất nông nghiệp đó nằm trong phạm vi khu dân cư hiện hữu, hoặc nằm trong cùng một thửa đất đã có một phần diện tích là đất ở. Điều này nhằm đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý, tránh tình trạng tự phát xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp, phá vỡ quy hoạch chung của địa phương.

Quyền sử dụng đất: Người đề nghị chuyển đổi phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc các loại giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Đây là căn cứ để cơ quan nhà nước xác định người có quyền sử dụng đất hợp pháp và đảm bảo quyền lợi sau khi được chuyển đổi.

3. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Để xin chuyển mục đích sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất: Theo Mẫu số 02c ban hành kèm theo Nghị định 102/2024/NĐ-CP (áp dụng từ 01/01/2025) hoặc Mẫu khác theo quy định hiện hành.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bản sao hợp lệ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện có hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất khác.
• Bản đồ địa chính: Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc bản vẽ sơ đồ vị trí đất cần chuyển mục đích (nếu có).
• Cam kết về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: Văn bản từ cơ quan quản lý đất đai xác nhận điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ

Nơi nộp hồ sơ: Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại:

• Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp tỉnh (nơi có thửa đất); hoặc
• Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; hoặc
• Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh

Bước 3: Tiếp nhận, xử lý hồ sơ

Thời gian giải quyết: Trong vòng 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc có sai sót, trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người dân bổ sung, hoàn thiện hồ sơ.

Xác minh thực địa: Khi cần thiết, cơ quan quản lý đất đai sẽ tiến hành kiểm tra, xác minh tại thực địa để bảo đảm việc chuyển mục đích phù hợp với quy hoạch và tình trạng sử dụng đất thực tế.

Bước 4: Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Sau khi thẩm định hồ sơ và xác định đủ điều kiện, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Quyết định này được trao trực tiếp cho người sử dụng đất làm căn cứ để thực hiện các bước tiếp theo như nộp nghĩa vụ tài chính và điều chỉnh Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 5: Nộp tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng: Người sử dụng đất có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế. Mức tiền phải nộp được xác định dựa trên bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và giá trị quyền sử dụng đất ở tại thời điểm được phép chuyển mục đích. Đây là nghĩa vụ tài chính quan trọng, bắt buộc phải hoàn thành trước khi cập nhật sang đất ở.

Thời hạn nộp tiền sử dụng đất: Sau khi nhận được thông báo, người sử dụng đất phải nộp đầy đủ tiền sử dụng đất trong thời hạn quy định tại thông báo. 

Bước 6: Cập nhật thông tin địa chính

Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính, cơ quan quản lý đất đai tiến hành cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới (nếu cần thiết).

4. Thời gian thực hiện thủ tục

Thời gian để thực hiện toàn bộ thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không quá 20 ngày, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

5. Lưu ý khác

• Cần kiểm tra kỹ các quy định cụ thể tại từng địa phương áp dụng, vì điều kiện và thủ tục có thể thay đổi tùy vào các quy định tại cấp tỉnh.
• Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở là một thủ tục pháp lý quan trọng mà hộ gia đình, cá nhân cần thực hiện đúng theo quy định. Để đảm bảo quá trình chuyển đổi diễn ra thuận lợi, người dân nên chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tuân thủ đúng trình tự, thủ tục quy định của pháp luật.

—-------------------------

Trong trường hợp Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc hoặc cần được tư vấn chuyên sâu, vui lòng liên hệ Công ty Luật Bright Legal. Với đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm, chúng tôi cam kết mang đến dịch vụ uy tín – tận tâm – hiệu quả.