Đặt Cọc Dự Án Mới: Tiền Trong Túi, Lo Trong Tim?

• 
• Bẫy “dự án ảo” chưa đủ điều kiện

Nhiều dự án nhà ở thương mại hiện nay vẫn chỉ là mảnh đất hoang, chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc mới xây dựng vài trụ bê tông, chưa được cơ quan chức năng phê duyệt mở bán theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, trên thị trường, một số đơn vị môi giới và cò đất vẫn triển khai việc thu tiền của khách hàng thông qua các hình thức như hợp đồng đặt cọc, phiếu giữ chỗ hoặc thỏa thuận góp vốn sơ sài. Các văn bản này thường thiếu chặt chẽ về pháp lý, không quy định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên, thời hạn giao dịch, phương thức hoàn cọc, hay mức bồi thường khi dự án không triển khai.

Hậu quả là, người mua dễ rơi vào tình trạng “tiền trao, cháo không múc”, khó đòi lại tiền cọc khi dự án đình trệ hoặc chủ đầu tư thay đổi kế hoạch. Thậm chí, khi dự án đủ điều kiện mở bán, nếu không kiểm tra kỹ tư cách pháp lý và hồ sơ dự án, người mua có thể gặp tranh chấp pháp lý kéo dài, hoặc mất quyền lợi hợp pháp về sở hữu căn hộ. Chính vì vậy, việc thẩm định pháp lý dự án và đọc kỹ các hợp đồng đặt cọc là bước quan trọng để bảo vệ quyền lợi tài chính và pháp lý của người mua.

• Dự án gặp vướng mắc – tiền đặt cọc “bốc hơi”

Khi chủ đầu tư thiếu vốn, chậm trễ trong việc xin giấy phép hoặc gặp vướng mắc về thủ tục tín dụng ngân hàng, dự án có thể bị đình trệ kéo dài. Trong trường hợp này, người mua thường phải khởi kiện để đòi hoàn trả tiền đặt cọc, nhưng do hồ sơ đặt cọc mập mờ, thiếu cơ sở pháp lý, việc đòi tiền có thể kéo dài hàng năm trời mà không có kết quả. Thậm chí, khi công trình đã hoàn thiện, nếu dự án vẫn còn nợ ngân hàng hoặc chưa được giải chấp, người mua sẽ không thể làm sổ hồng, dẫn đến tình trạng “được nhà” nhưng mất quyền sở hữu hợp pháp.

• Bản chất của đặt cọc giữ chỗ

Về bản chất, nhiều chủ đầu tư tận dụng hình thức đặt cọc giữ chỗ như một cách huy động vốn “lách luật”, bán căn hộ khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh theo quy định pháp luật. Trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư còn thế chấp toàn bộ dự án cho ngân hàng nhưng vẫn tiếp tục thu tiền từ người mua dưới dạng đặt cọc hoặc giữ chỗ. Hậu quả là, người mua dễ rơi vào vòng xoáy kiện tụng kéo dài, mất quyền lợi tài chính và thậm chí không được sở hữu hợp pháp căn hộ mà họ đã thanh toán.

• Làm thế nào để tự bảo vệ?

Để bảo vệ quyền lợi khi đặt cọc giữ chỗ dự án bất động sản, người mua nên thực hiện theo 5 bước an toàn cơ bản sau:

Bước 1: Xác minh tư cách chủ đầu tư và bên nhận cọc, bao gồm giấy phép kinh doanh, quyết định chủ trương đầu tư và hợp đồng phân phối chính thức;

Bước 2: Đọc kỹ hợp đồng đặt cọc hoặc phiếu giữ chỗ, đảm bảo các điều khoản về thời hạn giữ chỗ, mục đích cọc, cam kết hoàn cọc và mức bồi thường được quy định rõ ràng. 

Bước 3: Đánh giá pháp lý dự án, thông qua việc tra cứu giấy phép xây dựng, thông tin giải chấp ngân hàng, hoặc nhờ luật sư kiểm tra để phát hiện rủi ro tiềm ẩn. 

Bước 4: Soạn thảo hợp đồng mua bán chuẩn pháp luật khi dự án đủ điều kiện, với các điều khoản chi tiết về tiến độ giao nhà, xử lý cọc và phạt vi phạm. 

Bước 5: Giữ minh bạch và lưu trữ hồ sơ: tất cả biên lai, hợp đồng và xác nhận giao dịch nên được lưu giữ cẩn thận để phòng ngừa tranh chấp. 

Việc áp dụng đầy đủ 5 bước này có thể phần nào giúp người mua giảm thiểu rủi ro pháp lý, bảo vệ quyền lợi tài chính và quyền sở hữu hợp pháp. Có thể nói, đặt cọc giữ chỗ mang lại cơ hội sở hữu “nhà tương lai” với chi phí ban đầu thấp, nhưng nếu thiếu cảnh giác, người mua dễ mất trắng tiền mà không nhận được gì. Hãy luôn đặt yếu tố pháp lý lên hàng đầu: kiểm tra tư cách, đánh giá dự án và soạn thảo hợp đồng chặt chẽ để bảo vệ quyền lợi chính mình.

—-------------------------

Trong trường hợp Quý khách hàng có bất kỳ thắc mắc hoặc cần được tư vấn chuyên sâu, vui lòng liên hệ Công ty Luật Bright Legal. Với đội ngũ luật sư và chuyên gia pháp lý giàu kinh nghiệm, chúng tôi cam kết mang đến dịch vụ uy tín – tận tâm – hiệu quả.