Mua bán đất bằng giấy viết tay có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Mua bán đất bằng giấy viết tay có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
.jpg&h=450&w=650)
Hình thức mua bán quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay vẫn được nhiều người áp dụng hiện nay. Vậy giấy tờ chuyển nhượng này có hiệu lực pháp luật hay không? Việc mua bán đất bằng giấy viết tay có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Bài viết sau đây của Luật Bright Legal sẽ giúp bạn đọc giải đáp thắc mắc nêu trên.
Thế nào là hình thức mua bán đất bằng giấy viết tay?
Pháp luật hiện nay chưa có định nghĩa cụ thể về việc chuyển nhượng quyền sử sử dụng đất bằng hình thức mua bán đất bằng giấy viết tay, đây là cách gọi thông thường của đời sống để chỉ một dạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Loại hợp đồng này được lập giữa bên bán và bên mua mà không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Mua bán đất bằng giấy viết tay có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Cần căn cứ vào thời điểm lập giấy mua bán đất để xác định tính có hiệu lực pháp luật của hình thức chuyển nhượng này.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/07/2014
Tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:
Các trường hợp đang sử dụng đất được liệt kê sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành; cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
Quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất có được từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có các giấy tờ liên quan về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
Nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Theo quy định có 2 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay và không công chứng hoặc chứng thực sẽ không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua đất, cụ thể:
Trường hợp thứ nhất: Người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy viết tay không có công chứng, chứng thực từ trước ngày 01/01/2008.
Trường hợp thứ 2: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được quy định rõ tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay sau ngày 01/07/2014
Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trừ trường hợp kinh doanh bất động sản thì sẽ được công chứng hoặc chứng thực dựa theo yêu cầu của các bên.
Như vậy hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ về mặt hình thức này sẽ coi là vô hiệu.
Tuy nhiên, Khoản 1 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định trường hợp hợp giao dịch dân sự không đáp ứng về mặt hình thức nhưng vẫn được công nhận có hiệu lực đó là: “Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”. Như vậy, có thể hiểu trong trường hợp này hai bên mua bán đã tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay, các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của mìn trong giao dịch mua bán này thì có quyền yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán của họ.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho giao dịch thông qua mua bán bằng giấy viết tay
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và vẫn được công nhận quyền sử dụng đất (thông qua việc cấp giấy chứng nhận) như đã phân tích ở trên.
Theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các giấy tờ:
- Nộp mẫu số 04a/Đk: Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy mua bán quyền sử dụng đất viết tay;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nếu đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Các chứng từ chứng minh người sử đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính; các loại giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
Nội dung cần có của giấy mua bán đất viết tay
Hiện nay, pháp luật không có quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải đánh máy nên mọi người thực hiện giao dịch này thông qua giấy viết tay cũng được pháp luật công nhận. Các bên trong quan hệ mua bán hoàn toàn có thể tự viết tay hợp đồng nhưng phải đảm bảo có nội dung, mục đích giao kết hợp đồng không trái với quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng đất đai cần có những nội dung cơ bản sau :
- Đầy đủ thông tin về thời gian, địa điểm làm Giấy mua bán;
- Thông tin nhân thân của các bên trong quan hệ giao dịch;
- Đối tượng chuyển nhượng: quyền sử dụng đất hay quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thông tin chi tiết về thửa đất và tài sản trên đất (nếu có).
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy viết tay. Nếu quý khách hàng có nhu cầu tư vấn, hỗ trợ các thủ tục pháp lý liên quan đến vấn đề này, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi qua số hotline: 0906.219.525, Email: [email protected]. Trân trọng cảm ơn!
Thế nào là hình thức mua bán đất bằng giấy viết tay?
Pháp luật hiện nay chưa có định nghĩa cụ thể về việc chuyển nhượng quyền sử sử dụng đất bằng hình thức mua bán đất bằng giấy viết tay, đây là cách gọi thông thường của đời sống để chỉ một dạng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Loại hợp đồng này được lập giữa bên bán và bên mua mà không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.
Mua bán đất bằng giấy viết tay có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?
Cần căn cứ vào thời điểm lập giấy mua bán đất để xác định tính có hiệu lực pháp luật của hình thức chuyển nhượng này.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay trước ngày 01/07/2014
Tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:
Các trường hợp đang sử dụng đất được liệt kê sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành; cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
Quyền sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
Người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất có được từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có các giấy tờ liên quan về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
Nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Theo quy định có 2 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay và không công chứng hoặc chứng thực sẽ không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua đất, cụ thể:
Trường hợp thứ nhất: Người sử dụng đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy viết tay không có công chứng, chứng thực từ trước ngày 01/01/2008.
Trường hợp thứ 2: Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được quy định rõ tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay sau ngày 01/07/2014
Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định rõ hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Trừ trường hợp kinh doanh bất động sản thì sẽ được công chứng hoặc chứng thực dựa theo yêu cầu của các bên.
Như vậy hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Nếu hợp đồng chuyển nhượng không tuân thủ về mặt hình thức này sẽ coi là vô hiệu.
Tuy nhiên, Khoản 1 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định trường hợp hợp giao dịch dân sự không đáp ứng về mặt hình thức nhưng vẫn được công nhận có hiệu lực đó là: “Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”. Như vậy, có thể hiểu trong trường hợp này hai bên mua bán đã tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay, các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của mìn trong giao dịch mua bán này thì có quyền yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán của họ.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho giao dịch thông qua mua bán bằng giấy viết tay
Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và vẫn được công nhận quyền sử dụng đất (thông qua việc cấp giấy chứng nhận) như đã phân tích ở trên.
Theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bên nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các giấy tờ:
- Nộp mẫu số 04a/Đk: Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Giấy mua bán quyền sử dụng đất viết tay;
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;
- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nếu đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Các chứng từ chứng minh người sử đất đã thực hiện nghĩa vụ tài chính; các loại giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
Nội dung cần có của giấy mua bán đất viết tay
Hiện nay, pháp luật không có quy định bắt buộc hợp đồng chuyển nhượng nhà đất phải đánh máy nên mọi người thực hiện giao dịch này thông qua giấy viết tay cũng được pháp luật công nhận. Các bên trong quan hệ mua bán hoàn toàn có thể tự viết tay hợp đồng nhưng phải đảm bảo có nội dung, mục đích giao kết hợp đồng không trái với quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng đất đai cần có những nội dung cơ bản sau :
- Đầy đủ thông tin về thời gian, địa điểm làm Giấy mua bán;
- Thông tin nhân thân của các bên trong quan hệ giao dịch;
- Đối tượng chuyển nhượng: quyền sử dụng đất hay quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thông tin chi tiết về thửa đất và tài sản trên đất (nếu có).
Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy viết tay. Nếu quý khách hàng có nhu cầu tư vấn, hỗ trợ các thủ tục pháp lý liên quan đến vấn đề này, đừng ngần ngại liên hệ với chúng tôi qua số hotline: 0906.219.525, Email: [email protected]. Trân trọng cảm ơn!
Bạn vừa đọc bài viết Mua bán đất bằng giấy viết tay có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? thuộc trang Tin tức chuyên ngành trên website: brl.vn. Hẹn gặp bạn ở những bài viết sau.
Nguyễn Ngọc Giang
.jpg&h=285&w=350)
.jpg&h=285&w=350)
